Desbordadas las quejas en proyectos de vivienda
Múltiples quejas de familias nos siguen llegando a nuestras oficinas por demoras, incumplimientos y malestares, donde el común predominante es el temor de perder sus ahorros, subsidios del Gobierno Nacional y tiempo tras invertir en un proyecto inmobiliario en especial viviendas de interés social en nuestra ciudad.
Casos como el proyecto HACIENDA EL BOSQUE de PRABYC INGENIEROS S.A.S. entre otros, quienes obtuvieron el permiso de ventas de manos de la administración municipal; tienen a cientos de ahorradores con la esperanza casi desvanecida, de tener su vivienda digna, y más aún, luego del reiterado incumplimiento en lo prometido no tienen ni sus apartamentos ni los beneficios y comodidades de las zonas comunes para disfrutar de un entorno seguro para todas sus familias.
Varios compradores denominados derecho habientes, están viviendo un drama por presunto incumplimiento en la entrega de apartamentos, y temen quedarse sin techo y sin su inversión económica, sumado a la perdida de los subsidios del gobierno nacional que, por cierto, cada día son más difíciles de obtener; algunos quedaron endeudados y sin posibilidades tangibles y cercanas a que el gobierno ponga en cintura a estas constructoras.
A raíz de las diversas denuncias por los incumplimientos, muchos derecho habientes de varios proyectos acudieron al Honorable Concejo Municipal de Ibagué buscando atención y posible solución a sus problemas; fue así como el 31 de Julio del año 2023 se llevó a cabo el primer debate de control político donde se derivaron varios compromisos del gobierno municipal, y el pasado 26 de febrero, se escucharon nuevamente a los afectados y Gerente de la Constructora del Proyecto HACIENDA EL BOSQUE ubicado en el sector LA HACIENDA de la Avenida Ambala con calle 100; reunión a la que asistió el gerente de la constructora para adquirir compromisos que lamentablemente de nuevo fueron incumplidos.
Así las cosas, algunos compradores le han exigido a la constructora la devolución de su dinero debido a los reiterados incumplimientos y prorrogas de entrega de sus apartamentos y zonas comunes o sociales, sin embargo, a quienes han realizado este requerimiento para la devolución de esos dineros, reciben con asombro la respuesta por parte de la constructora de que pueden ser objeto de una abusiva sanción pecuniaria, actuando a su libre albedrío y posiblemente hasta por encima de la ley, ante la falta de actuaciones por parte de los entes de control que son quienes deberían tener las competencias y atribuciones.
Hoy vemos que las quejas contra las constructoras vienen aumentando, tanto en la Oficina de Protección al Consumidor en la ciudad de Ibagué, Superintendencia de Industria y Comercio, como de la secretaría de gobierno, y al parecer el número que quejosos tiende a aumentar.
Luego de acompañar como concejal de la ciudad a estas familias en todo este trasegar, logramos ser asesorados por abogados expertos en este tema, y encontramos toda la jurisprudencia y las normas que respaldan nuestra afirmación en cuanto a que los alcaldes y los secretarios del despacho asignado, son solidariamente responsables por los daños y/o perjuicios que la falta de inspección, vigilancia y control, causen a los afectados de proyectos de vivienda que presenten problemas de calidad, demora o incumplimiento.
Por consiguiente, en días previos a la mesa técnica y jurídica que celebramos el pasado 20 de marzo con el Secretario de Gobierno Municipal, Dirección de Espacio Público, Oficina de Protección al Consumidor, y delegados de los afectados, elevamos un derecho de petición de información con fundamento en las funciones de inspección, vigilancia y control que se encuentran a cargo del Municipio de Ibagué, en especial de la Secretaria de Gobierno, en procura de la adecuada preservación del orden social y con el propósito de que las personas naturales o jurídicas que se dedican a la actividad de la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, cumplan sus obligaciones y garanticen el derecho a la vivienda digna.
Como resultado de la mesa técnica-jurídica y de la asesoría recibida, concluimos que:
- La ley 66 de 1968, otorgó las atribuciones de tomar la inmediata posesión de los negocios, bienes y haberes de las personas jurídicas o naturales que se ocupen se ocupen de las actividades del sector financiero, previo establecimiento de unas causales definidas la Ley 66.
- Que el desconocimiento y confusión sobre las normas antes señalada, radica en que inicialmente fue emitida para el sector financiero, pero que su aplicación se dio también para la actividad de la construcción, lo cual fue aclarado mediante el Decreto Ley 2610 de 1979, entregando a la Superintendencia Bancaria la función de inspección, vigilancia y control de las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda y sobre el otorgamiento de créditos para la adquisición de lotes o viviendas o para la construcción de las mismas, aplicando las mismas facultades para la toma de posesión inmediata de los bienes y haberes de las personas jurídicas o naturales que se ocupen de dichas actividades económicas.
- Que a consecuencia de la constitución de 1991, y el reordenamiento de las funciones del Estado, el artículo 313, numeral 7º, dejó expresa la competencia de los concejos municipales para reglamentar el uso del suelo, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción de inmuebles destinados a vivienda; funciones estas que desde el año de 1987, habían sido trasladadas de la Superintendencia Bancaria a la Superintendencia de sociedades.
- Finalmente, La Ley 388 de 1997 en su Artículo 109, literalmente Ordena a los concejos municipales determinar, dentro de los 6 meses siguientes a la promulgación de la ley, la entidad o dependencia municipal que se encargará de la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Es decir, reiteró la competencia y funciones de los municipios, ratificando en el numeral 22 del Art. 3º que serían aquellas que señalen la constitución y la Ley, es decir, lo ya señalado en el Art. 313 de la reciente constitución de 1991.
Dentro de este orden de ideas, el mismo 20 de marzo, luego de un breve pero armonioso trabajo con el Secretario del Concejo municipal y el abogado asesor de la Dirección de Espacio Público, pudimos constatar que NO EXISTE en la actualidad la designación explicita de las funciones de “Inspección vigilancia y control” para las personas o empresas jurídicas que desarrollen la actividad de la construcción en Ibagué, como tampoco existe en nuestro municipio, el procedimiento para designar mediante Acto Administrativo, a un agente especial que haga la toma de posesión de las empresas que afectan la paz y la tranquilidad de nuestros paisanos. Siendo esta una tarea extremadamente importante por cuanto debe cumplir con criterios de idoneidad y experiencia específica en la toma de posesiones de empresas constructoras y más importante aún, será quien asuma la responsabilidad ante los entes de control y blinden a la administración municipal de posibles y multimillonarias acciones de grupo por la omisión del deber consagrado en la Ley 388 de 1.997.
Finalmente, y sin limitar mi pronunciamiento a dejar constancias de la grave situación de los derecho habientes afectados, y de la falencia que tiene la administración municipal para poder ejercer una de sus funciones constitucionales, me permito llamar la atención sobre la siguiente debilidad.
- Se hace necesario que sea la Oficina de Espacio Público la que entidad que tenga esta responsabilidad, dada la afectación de andenes y zonas de cesión que recibe el municipio de parte de los constructores.
- Siendo un área que acumula la revisión de tan importantes temas jurídicos, debería tener por lo menos un abogado de plante y un profesional ya sea de ingeniería o arquitectura de planta; pues en la actualidad no existe una memoria técnica en el municipio.
- Se debe dejar establecido por parte del concejo municipal, el mecanismo, tiempos y requisitos para la designación de los agentes especiales que intervengan a los constructores que ejerzan la actividad en nuestra ciudad.
Así mismo, realizo un llamado a la administración para que vuelque su mirada a casos como el de Tunja, Boyacá, donde la Contraloría General de la Nación responsabilizo y declaró solidarios en fallo de última instancia, por daños y perjuicios a las alcaldías municipales de los periodos 2009-2019, por no ejercer su función de inspección, vigilancia y control sobre proyectos inmobiliarios; lo que ocasionó que un proyecto de 1.082 soluciones de vivienda de interés prioritario en la ciudad de Tunja, terminara involucrando al inversionista constructor de la obra, los gerentes de las constructoras y los alcaldes de Tunja de los periodos antes señalados, con un fallo en contra de responsabilidad fiscal, por la no despreciable suma de $12,351 millones.
Este pronunciamiento lo hago dentro de las funciones que tengo como Concejal de Ibagué, y están consagradas en el artículo 313 de la Constitución Política de Colombia que establece:
En su numeral 7. “Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los límites que fije la ley, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda”, respetuosamente solicitamos ejercer la obligación legal de vigilancia, inspección y control, o en su defecto decretar un emplazamiento para nombrar un agente especial que tenga la idoneidad y experiencia para terminar las obras faltantes del conjunto y solucionar de forma definitiva las evidentes y reiteradas violaciones a las normas técnicas y constructivas.
